[贝壳研究院]5月9日土拍分析

2020-05-20 14:58:51

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  • 城市:北京
  • 发布时间:2020-05-20
  • 报告类型:土地交易分析
  • 发布机构:贝壳研究院

??北京市顺义区顺义新城第13街区SY00-0013-6028等地块二类居住用地、托幼用地、文化活动用地和综合性商业金融服务业用地:

??地块位于顺义马坡中心区域,本地块以挂牌的形式进行土地出让。总建设用地面积为8.7万㎡,总规划建面为13.5万㎡,其中住宅规划建面为11.0万㎡,商业规划建面为1.4万㎡,其他为教育、文化等用地,规划建面为1.1万㎡,居住用地容积率1.6。本项目不限房价。

??竞拍结果

??由恒大以24.1亿元底价成交,可售住宅及商业综合楼面价为19454元/㎡。

??地块竞对

??本地块周边2公里范围内2018年取地较多,其中2宗居住用地已建设成为新房在售项目: 2018年11月本地块东北侧700米处绿城取得1宗共有产权用地,规定销售价格24000元/平方米(含全装修费用),项目暂未有出售消息。另2宗地已开发成为新房在售项目,分别为华润·橡树珑湾、新城·国誉府,容积率均为1.6。华润·橡树珑湾项目与本地块紧邻,该项目2018年12月取地,2019年年底首次开盘,近期在售价格为36000元/㎡(毛坯)。新城·国誉府位于本项目东侧1公里处,该项目2018年12月取地,2019年年底首次开盘,近期在售价格为43467元/㎡(带装修)。(数据来源:北京市住房和城乡建设委员会)

??地块周边存量住宅产品种类齐全,二手住宅成交均价在3.5万元/㎡左右,其中香悦四季社区、鲁能7号院系列社区二手住宅月度成交均价为4.1万元/㎡。

??地块评价:

??贝壳研究院高级分析师潘浩认为,恒大继密云、房山良乡地块之后,本年度第三次在北京取地,可见其对北京市场发展的信心,及其在北京市场发展的决心。截止目前,恒大2020年在全国取地37宗,其中一线城市5宗,分别在北京和广州,二线城市20宗。相较2019年,恒大2020年明显在一二线城市表现更为积极。

??本地块位于顺义新城核心位置,周边多为成熟中低密度社区,地块质素较高,且不限价,虽有1.1万平米配套需无偿代建,项目成本相对较高,但从区域近年供给量有限的情况考虑,项目仍有一定操作空间。

??二

??北京市丰台区南苑乡分钟寺村L-24、L-26地块R2二类居住用地:

??地块位于分钟寺地铁站东侧700米处,本地块以挂牌的形式进行土地出让。总用地面积3.8万㎡,其中约3000㎡为代征道路用地,总建设用地面积为3.5万㎡,总规划建面为10.7万㎡,全部为商品住宅性质,但该地块涉及3000㎡文化社区不在出让之列,因此商品住宅规划建面为10.4万㎡,居住用地容积率2.8。本项目不限房价。

??竞拍结果

??由合生以72.2亿元总价成交,溢价率26.2%,可售住宅综合楼面价为69133元/㎡。

??地块竞对

??本地块周边2公里范围内近两年内取地较少,周边有2宗地将于5月19日正式挂牌出让,在售项目同样较少,竞对项目仅为首开璞瑅公馆:本项目周边2宗地将于5月19日挂牌出让,即为L-39、L-41地块,总规划建面分别为5.5万㎡、8.9万㎡,容积率均为2.8,且无配建设施,是为纯R2二类居住用地,未来此区域将形成一个小的住宅版块。首开璞瑅公馆项目距离14号线方庄站500米,属于方庄成熟居住版块,距离本项目2公里,该项目2009年年底首次开盘,其居住用地容积率为2.82,目前尾盘在售,近期在售价格为106000元/㎡(非毛坯)。(数据来源:北京市住房和城乡建设委员会)

??地块周边存量住宅产品种类齐全,本地块按照京沪高速西东分为两个片区,其中,京沪高速东侧更为成熟,居住氛围较好,二手住宅成交均价在6.0万元/㎡左右,其中山水文园5期社区二手住宅月度成交均价为8.6万元/㎡,紧邻本地块的西侧区域属于非成熟区域,二手住宅月度成交均价为4.5万元/㎡。

??地块评价:

??贝壳研究院高级分析师潘浩认为,合生2018年以来在全国取地11宗,总体来看主要聚焦区域仍然在北京、长三角、珠三角的核心城市,操盘节奏稳定。上次在北京取地在2019年9月,也在丰台区取地,与本地块相距仅两站地铁,未来必将形成合力,树立区域高品质形象。

??本地块要求“报高标准商品住宅建设方案”,且起始楼面价远高于周边市场价格,可见对区域定位较高,对其居住品质有一定要求。但分钟寺区域虽为四环内少有的价值洼地,其当前居住氛围较为一般,此项目无疑对开发商项目打造能力提出较高要求,需要与另外两块相邻地块形成合力,打造高端居住版块。但地块以26.2%的溢价率成交,可见合生对项目打造充满信心,未来相邻地块合生是否会再次出手,可持续关注。

??三

??北京市顺义区顺义新城第13街区SY00-0013-6039等地块二类居住用地、康复护理用地和医院用地:

??地块位于顺义马坡中心区域,本地块以挂牌的形式进行土地出让。总建设用地面积为5.7万㎡,总规划建面为8.6万㎡,其中住宅规划建面为7.1万㎡,康复护理用地和医院用地规划建面为1.5万㎡,居住用地容积率1.6。本项目不限房价。

??竞拍结果

??由中建一局以16.7亿元总价成交,溢价率17.3%,可售住宅综合楼面价为23557元/㎡。

??地块竞对

??本地块周边2公里范围内2018年取地较多,其中2宗居住用地已建设成为新房在售项目: 2018年11月本地块东北侧700米处绿城取得1宗共有产权用地,规定销售价格24000元/平方米(含全装修费用),项目暂未有出售消息。另2宗地已开发成为新房在售项目,分别为华润·橡树珑湾、新城·国誉府,容积率均为1.6。华润·橡树珑湾项目与本地块紧邻,该项目2018年12月取地,2019年年底首次开盘,近期在售价格为36000元/㎡(毛坯)。新城·国誉府位于本项目东侧1公里处,该项目2018年12月取地,2019年年底首次开盘,近期在售价格为43467元/㎡(带装修)。(数据来源:北京市住房和城乡建设委员会)

??地块周边存量住宅产品种类齐全,二手住宅成交均价在3.5万元/㎡左右,其中香悦四季社区、鲁能7号院系列社区二手住宅月度成交均价为4.1万元/㎡。

??地块评价:

??贝壳研究院高级分析师潘浩认为,虽然恒大最先出价,但是最终在首开龙湖和中建一局十余轮的激烈角逐后,最终由中建一局以17.3%的溢价率成交。楼面价达到23557元/㎡,相较市场4万元/㎡左右的成交价,以及无偿配建康复医疗设施达1.5万㎡增加的成本压力,此项目利润空间有限。中建上次在北京取地在2011年,时隔近十年重新回归北京土地市场,预示着北京一二级市场的回暖。

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