业绩连降两年、存货跌价损失超净利润 中洲控股否认土地闲置

郑小琳2020-05-21 08:31:33来源:投资者网

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??4月28日,深圳市中洲投资控股股份有限公司(下称“中洲控股”,000042.SZ)交出了一份“喜忧参半”的成绩单。

??资料显示,创立于1984年的中洲控股,于1994年在深交所主板上市,是国家房地产开发一级资质企业,目前中洲控股的业务涵盖酒店经营、商业管理、产业运营、物业管理、资本运作等多个领域,形成了“城邦系”、“公园系”、“花溪系”、“理想系”等产品系列。

??年报显示,2019年中洲控股收入72.1亿元,同比下降9.2%;归属于上市公司股东的净利润为7.87亿元,同比增长76.2%。同时,存货值提升了26.1%至325.46亿元,计提集体存货跌价准备7.99亿元,占利润总额62.47%。

??2019年中洲控股业绩缘何陷入“降收反增利”怪圈?面对不断攀升的存货压力,公司方面将如何盘活?如何看待外界质疑其“闲置”土储这一问题?就上述相关问题,《投资者网》联系中洲控股,并得到了一些答复。

??经营业绩持续下滑

??在2020年新冠疫情冲击下,选择调低目标稳健经营的中洲控股,近年来的业绩有些不尽如人意。2016年至2018年,公司营业收入分别为81.2亿元、86.5亿元、79.4亿元;同比增长60.8%、6.5%、-8.2%,归母净利润分别为2.61亿元、6.15亿元、4.47亿元,同比增长-35.06%、136.19%、-27.41%。

??2019年,虽然公司营收下降,但归属股东净利润增速尚佳。然而,需要注意的是,扣除非经常性损益的归母净利润0.9亿元,同比下降76.3%。撇开出售香港子的100%股权获得9.53亿收入外,2019年的业绩是继2018年后呈持续下滑的态势。

??公开资料显示,中洲控股在2019年有一项非经常性损益,即出售子公司中洲控股香港100%的股权,形成处置收益9.53亿元,股权出售为上市公司贡献的净利润占净利润总额的比例为95.28%。

??因新冠疫情影响,中洲控股2020年一季度业绩直接录得亏损,营收6.81亿元,同比下降51.88%;归母净利润为-7485.33万元,同比下降132.28%;扣除非经常性损益的归母净利润为-6546.58万元,同比下降128.6%。“本期竣工的花溪樾项目、重庆半岛城邦项目分批次结算收入,与上年同期竣工结算项目相比,竣工结算收入减少。”针对业绩下滑,中洲控股在公告中解释。

??58安居客房产研究院分院院长张波认为:“中洲控股净利润的来源非主营业务而是股权交易,这在一程度上显示出中洲控股本身的规模在缩水,长期盈利能力增长面临一定困难。一般来说,除非公司进行大规模转型或主动收缩,一般不会采取大规模变换子公司股权方式。”

??在他看来,中洲控股在2017年达到销量顶峰后,近两年销量的确出现下滑态势,从拿地侧来看亦呈现出相似的状态,2017年为近几年高点,而2019年则为低点。公司管理层变动大以及在长三角等区域的扩张不利是为影响主因,从开发建设的周期来看,整体也呈现偏慢的情况。因此,中洲在规模缩减的同时并没有带来运营能力的明显增长,企业要走出发展困境仍需较大层面的努力。

??公司否认“闲置”土储

??发家于深圳的中洲控股,近年来因“闲置”土储原因备受关注。4月21日,中洲控股发布公告称,因政府规划需要,深圳黄金台项目约28.5万平方米的土地被政府收回使用权。同时,在项目内预留了9万平方米土地作为公司自留用地。中洲控股在黄金台项目的权益仍为90%。

??值得注意的是,截至2019年年底,中洲控股在深圳拟开发项目有两个,分别是黄金台项目和深圳宝安26区项目,黄金台项目因相关权益问题已经“沉睡”逾20年,而在建开发项目深圳笋岗物流园,从2014年至今,进度仅9%,因此被质疑项目进展缓慢。

??2019年,中洲控股的房地产新开工面积98.9万平方米,同比2018年的133.18万平方米减少了25.74%。主要项目中有18个项目本期竣工面积为0,14个项目累计竣工面积为0。在外界看来,中洲控股超过上百万平方米的土储均处于“闲置”状态。

??对此,《投资者网》就是否存在百万土储“闲置”这一说法向中洲控股求证,中洲控股相关负责人直言:“公司的土地不存在闲置这一说法,目前中洲的多个项目已经开工,土地储备及项目目前均在正常推进。”

??该负责人表示,“黄金台由于涉及各种错综复杂的关系,一直未具备动工的条件,而大一点的如成都三岔湖项目,周围还不具备开发条件,无法动工;深圳笋岗物流园项目去年一直在调规调容,以增加我们的金融建筑面积,因此,除了受以上客观因素及主流政策影响外,中洲的项目一直在正常建设开发中,公司也想更快地加快周转把项目资金尽早地回笼回来。”

??另外,深圳一位不愿具名的地产领域律师向《投资者网》表示:“我国出台《土地闲置管理办法》。主要涉及两个问题:一个是民事合同层面,根据和当地政府签订的土地出让合同,很可能存在支付逾期开竣工违约金的风险;第二个是行政管理层面,可能涉及土地闲置,存在支付土地闲置金(土地出让价款的20%)乃至土地被政府收回的风险。”

??在他看来,正常情况下,开发商一般不会将土地处于被闲置状态,随着这两年国土部门执法力度的日趋严格及土地开发层面贯彻中央“房住不炒”精神的必然要求,闲置的土地一旦经过认定后,很有可能会被政府收回,因此,开发商的土地被看作闲置,或与不具备开发条件等其他客观因素有关。

??存货跌价损失超净利润

??数据显示,截至2019年年底,中洲控股的存货值为325.46亿元,同比增长26.22%,占总资产比重高达72.1%,其中,计提存货跌价准备的项目多达11个,计提存货跌价准备7.99亿元,占利润总额62.47%。

??2019年中洲控股新增了惠州竹仔园项目和东莞上一村项目,把旗下控股子公司银泰达公司纳入合并范围。而银泰达资产组由于账面价值高于可收回金额,被采取了商誉减值措施,同期,中洲控股计提商誉减值损失为1.14亿元。

??“确实近年有几个项目计提了存货跌价准备,这些项目是公司在2017年前后取得的项目,土地成本较高,目前的销售市场不如预期,即使项目未售,但按企业会计准则规定计提了减值准备。未来销售市价一旦上升,这部分未售存货的减值也会转回;另一方面,除了前述几个计提减值准备的项目外,中洲控股的其他项目运营良好,对公司贡献利润可期。”上述中洲控股相关负责人向《投资者网》表示。

??“跌价准备代表部分存货本身在销售过程中会出现去化速度慢、用户关注度低的情况,一方面和项目在所在的区域有一定关系,另一方面和项目本身的产品以及销售节奏有一定关系。”张波表示。

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