西部大开发战略再升级 恒大碧桂园万科等头部房企踩对风口

高拯坤2020-05-21 11:12:33来源:中房报

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??5月17日,《中共中央国务院关于新时代推进西部大开发形成新格局的指导意见》(以下简称“意见”)发布,这个共7大点36条超1万字的意见一下子将占全国总面积71.4%的区域升华。

??西部大开发始于2000年,范围包括12个省、自治区、直辖市,以及3个自治州;区域总面积达685万平方公里,约占全国的71.4%,总人口约占全国的25%,GDP总和占全国的20%左右。

??从各种条件来看,西部是我国发展的一颗重磅棋子;一些行业也将迎来风口。如虽然这份意见通篇只字未提房地产,但对于地产行业来说这无疑是巨大利好,单从城镇化水平来看,目前西部地区较低,根据各地统计公报,2019年,西部12个省份中,除了重庆(66.8%)和内蒙古(63.4%)外,其余10个省份均低于60.6%的全国平均水平,其中有4个省份的城镇化率甚至低于50%,包括西藏(31.5%)、甘肃(48.49%)、云南(48.91%)和贵州(49.02%)。

??数据背后隐现着发展机会。

??实际上,有长远目光的房企早已经踏上西部发展快车。

??统计数据显示,头部房企青睐西部地区程度愈发加剧,不仅开发运营项目数量庞大,占其全国总项目比例也十分惊人,接近总量的1/5。具体来看,按西部地区项目数量来看,碧桂园以309个位居第一;恒大、万科以189个、119个位列第二第三;其次是融创,数量达到88个。最受房企欢迎的西部城市是重庆、成都和西安,在这些城市房企布局项目最多,规模最大。

??对市场的看好是房企热衷布局西部的原因。早在几年之前,万科董事会主席郁亮就公开表示自己看好中西部地区未来发展,甚至直言“成都已是万科中西部发展门户和总部”;表态“融创从来不考虑东部西部”的孙宏斌也正在用实际行动驳斥以往言论。

??在更深层次上,受益于加速推进的西部大开发战略,这片曾经封闭落后的广袤区域正崛起成为中国新增长极,加之利好政策频出,将给当地房地产行业注入一剂强心针。

??头部房企1/5项目在西部

??一些房企早已布局西部。

??据中国房地产报记者不完全统计,头部房企中绝大多数都已在西部地区落地生根,不仅开发运营项目数量庞大,其占全国总项目比例也十分惊人,接近总量的1/5。

??按项目数量来看,碧桂园以309个位居第一;恒大万科分别以189个、119个位列第二第三;其次是融创,数量达到88个。

??按西部项目占全国项目的比例来看,阳光城高达23.7%位居第一;恒大21.7%位列第二;融创紧随恒大之后,以21.6%位列第三;其次是万科、碧桂园,分别占比为19.8%和17.9%。

??头部房企中,绿城中国西部项目数和占比较少,分别为13个和0.86%;其次是保利集团,西部项目数和占比分别为42个和1.4%。

??总体来看,10家头部房企在全国项目总数达到了5148个,西部项目数为915个,后者占前者比例为17.1%。

??来自有关机构去年年底发布的数据与上述统计相佐证。据该机构统计,50强房企中,进入西部城市数量最多的10家企业被碧桂园、恒大、金科、融创等占据。其中,碧桂园共进入西部68个城市,遥遥领先其他企业。在西部起家的头部房企中金科进入西部城市最多,共计28个。

??重庆成都西安最“吃香”

??头部房企看好西部地区未来发展早已不是什么新鲜事。早在几年之前,郁亮就曾公开表示自己看好中西部地区未来发展,甚至直言“成都已是万科中西部发展的门户和总部”。

??在西部地区巨大的红利面前,被视为“预言家”的孙宏斌也显得言不由衷,虽然在2013年业绩发布会上他旗帜鲜明的表示,“融创从来不考虑东部西部”,但时至今日,融创在西部地区项目已达88个。

??从房企布局来看,据中国房地产报记者统计,重庆成都西安最受头部房企青睐,其次是昆明和南宁。

??如融创在西部地区的88个项目中,重庆和西安分别有22个,成都有17个,南宁和昆明分别有4个;恒大在西部地区的189个项目中,重庆有41个,成都有20个;招商蛇口在西部地区的40个项目中,除毕节的一个项目外,剩余项目均在这几个重点城市。

??就项目落地时间来看,恒大、万科、碧桂园扩张速度相对较快,中海最为特殊,布局周期几乎是最漫长的。

??据统计,2015年-2019年,进入成都的百强房企从45家增长至67家,5年之内增加了22家;重庆从45家增长至62家,增加了17家。进入西安、南宁、昆明、贵阳的百强房企在2019年也分别达到32家、27家、25家、17家。

??按照有关机构统计来看,西部50强房企在西部地区投资布局的重点和节奏不尽相同,或“全面撒网”或深耕重点城市,总体上可以分为“全面撒网”型、区域深耕型、关注重点城市型、关注特色资源型等几类。

??这种布局趋势直接反映出楼市的变化。在谈及西部地区房地产市场时,中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组组长、中国社科院竞争力模拟实验室副主任邹琳华向中国房地产报记者表示,就楼书数据来看发展前景最好的是成都、重庆和西安,其次是昆明和南宁。由于成都重庆等几大热点城市房价已经历过一波暴涨,近几年处于调整期,目前昆明房价涨得最快,重庆下跌,其他城市相对稳定。

??易居研究院数据显示,截至2020年3月,重庆、成都、西安、昆明房屋均价均突破12000元/平方米,单价分别达到12202元/平方米、15773元/平方米、14788元/平方米和13485元/平方米,更偏远一些的呼和浩特、乌鲁木齐相对较低,但也达到了8395元/平方米和8934元/平方米。

??在商品房销售面积上,中指研究院的统计显示,2018年重庆以6536万平方米,位居20个重点城市第一位,成都和西安,分别以3712万平方米、2713万平方米位列第三、第五。在百强房企管理面积上,重庆仍然以34912万平方米位居20个重点城市中的第一名。

??有关机构分析指出,在一城一策、因城施策背景下,区域市场表现深度分化。西部地区,尤其是热点城市及城市群正成为热点投资区域,变身为房企布局新的主战场。在激烈的市场竞争中,西部房企整体竞争力不断得到磨炼和提升,以金科集团为代表的西部房企与西部崛起一道,正在发展成为全国布局大型开发商。

??“新冠肺炎疫情冲击只是短时间的,现在已经全面复工。”在谈及西部楼市时,成都某品牌房企的一位营销负责人向中国房地产报记者表示,虽然外来的品牌房企势必会与本地房企产生竞争关系,但是从楼市的长远发展来看,二者是相辅相成的关系,互为支撑。外来房企会逐渐适应在西部城市发展,西部房企也会因外来房企的进入而不断地提升产品品质,这是好事。

??他还坦言,就目前的各方形势来看,房企们对西部市场信心很足。他现在最关心的问题有两个,一个是基础设施和相关配套的完善,这是房价的支撑;另外一个,就是当地政府对楼市政策的把控,“希望政策松紧适度,尽量松一些,这样房企的日子会好过一些。但太过放松也不行,太松了楼市就会乱,这是谁也不希望见到的。”

??新西部的无限潜力

??头部房企对西部市场特别是西部核心城市的青睐很大程度上与西部地区独特的发展态势有关。

??在经济增速方面,西部地区近些年的经济增长速度总体上已经快于东部和中部地区,在2018年全国经济增速前10名中,西部12个省区市就占据了6个名额。

??在国家“十三五”规划提出重点建设的19个城市群中,有9个位于西部地区,其中成渝城市群作为西部地区最大的城市群,经济总量已从2014年的3.76万亿元增长至2018年的近6万亿元,增速在全国城市群中位居前列。

??人口方面,2011年-2018年,重庆、成都、西安常住人口年均增量分别为27.1万、15.1万、11.4万,位于国内各城市前列。

??市场主体规模和产业方面,2018年西安、成都新增市场主体数量均达到54万户,在全国主要城市中并列第一;重庆的这一数据为41万户。

??城镇化方面,虽然西部整体城镇化率较低,但是西部重点城市除南宁、重庆(直辖市)外城镇化率均超过70%,成都、贵阳、昆明、兰州等省会的城镇化率超出各自省份平均水平的20%以上。

??2019年三季度,西安、成都和重庆的GDP增速分别为6.7%、8.1%、6.3%,在全国主要城市中仍位居前列。

??2019年8月,国家发改委就曾印发《西部陆海新通道总体规划》,提出要深化西部地区陆海双向开放,进一步促进西部城市间协同发展。

??这些发展的红利将支撑西部城市加速发展,虽然西部城市产业质量还有待提升,但是其经济的活力和潜力已经达到了一个史无前例的高度上。

??“西部地区老少边穷等特殊类型地区集中,是社会主义现代化建设的难点和重点区域,意见以深化市场化改革、扩大高水平开放为两大抓手,推动形成大保护、大开放、高质量发展的新格局。”5月18日,国家发改委国土开发与地区经济研究所国土规划研究室主任黄征学在接受中国房地产报记者采访时明确表示,当前国内外经济发展环境发生重大变化,西部大开发已经站在了新的历史起点上。

??黄征学还表示,西部地区主要城市经济集聚能力强。从新经济和新动能分布看这些城市集聚还将持续。针对意见中加大对西部地区土地政策的支持力度,黄征学分析说,根据最新增强土地利用年度计划管理灵活性的要求,土地利用年度计划指标将更多向有发展优势、发展潜力的地区倾斜,房企在这些地区拿地将更容易一些。但是,要注意西部地区内部的城市分化比较严重,经济发展水平高的地区将拥有更多的机会,这里是企业投资需要关注的重点。

??“国家的城市群战略,以及近期密集出台的西部大开发新政,使得西部区域的战略地位再一次提升,国家层面的资源倾斜将带动西部区域加速发展。随着交通网络的进一步完善,西部核心城市人口加速聚集、产业蓬勃发展,给城市发展注入了底层动力,对核心城市房地产市场发展形成了良好的托底,也是核心城市房地产市场在疫情过后的复苏节奏较快的原因。”中指控股副总裁兼中指研究院西南总经理汪勇在接受中国房地产报记者采访时指出,由于城市群发展的客观阶段,西部核心城市对于区域资源、人口仍处于强吸附阶段,尚未真正形成成熟的城际产业分工与联动,核心城市资源、人口红利尚不足以辐射至周边城市。

??“对于非核心城市来说,房地产市场仍将主要依赖于城市内生型需求,随着前几年三四线城市棚改红利的释放,以及疫情的影响导致返乡置业窗口期的完全错失,西部非核心城市房地产市场面临着较大的调整压力。”汪勇分析说,从近期企业投资动作中可以明显地看到,企业对于一二线城市的关注度明显提高,对于三四线城市的战略布局愈发谨慎。但是,这样的高度聚焦也带来一定的风险,西部核心城市不断走高的楼面价会给将来的开发建设以及销售带来巨大的压力,如何做好成本管控及品质管控,如何利用优质的服务以及人性化、科技化的产品涉及形成溢价,是需要企业重点思考的工作。

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